Qual vale mais: regras do condomínio ou leis municipais?

leis e regras em condominios

Por Lucas

 

Na vida em conjunto, com uma grande variedade de pessoas, regras são fundamentais para manter a ordem e a harmonia. E aí está um assunto que gera muitas dúvidas entre os proprietários de condomínio. Qual tem maior validade: regras do condomínio ou leis?

As leis servem para suprir múltiplas necessidades. Como lidar com crimes de moradores, direitos relacionados ao uso das áreas comuns, horário para festas, permissão para ter animais são apenas alguns exemplos. Existem dois conjuntos de regras para condomínios: a convenção e o regimento interno. Ambos são criados com o objetivo de manter uma convivência mais segura e agradável.

A convenção define quais decisões devem ser tomadas a partir de votações em assembleias com moradores, administradores e síndico. Já o regimento define as normas para a convivência. Ambos são escritos tendo como base as leis do Código Civil. Afinal, as leis servem como guia para tudo que um cidadão deve respeitar, em qualquer ambiente que esteja ou resida.

Portanto, não pode haver conflito entre as regras do condomínio e as leis, sejam elas federais, estaduais ou municipais. Aliás, no Código Civil, vigente pelos últimos 16 anos, existe um artigo específico para a área de condomínios. Lá estão várias regras contidas em uma convenção, porém com maior poder e abrangência. Algumas delas são:

  • Obrigações de moradores;
  • Definições de áreas comuns;
  • Como deverá ser utilizada a receita gerada pelo condomínio;
  • Penalidades por descumprimento de leis internas.

Ainda existem outras regras no Código Civil, como a sobre a penalização de um condômino em caso de atraso no pagamento de contas do condomínio. O Regimento Interno define a partir de quantos dias a multa deve ser aplicada. De qualquer forma, ambas as regras internas e leis devem ser seguidas com o objetivo de manter a ordem e harmonia no condomínio.

Mesmo assim, pode haver dúvidas sobre qual conjunto de regras tem maior poder na rotina da vida em conjunto: as leis federais, estaduais e municipais ou regras do condomínio. O fato é que todas se complementam.

Moradores, síndicos e administradores não podem criar nenhuma regra que contradiga o que está definido no Código Civil. O próprio documento delega a definição de algumas regras específicas para o condomínio. De qualquer forma, regras foram feitas para serem seguidas, principalmente em ambientes compartilhados com outras pessoas.

Modelo de convenção de condomínio, qual utilizar?

convenção de condominio qual utilizar

Por Lucas

 

Você conhece algum modelo de convenção de condomínio? Sabe o que é isso? Pode ser decisivo no momento de escolher o melhor lugar para viver e trabalhar.

Independente do modelo do condomínio, existe um documento que determina as responsabilidades de cada morador e como o condomínio será administrado. Esse documento é o modelo de convenção de condomínio.

Esse documento também serve para firmar outras formas de organização, como o uso dos espaços comuns por parte dos moradores, em eventos, reuniões, em outras ocasiões. Mas como escolher adequadamente uma convenção?

Em primeiro lugar, é importante registrar a convenção em cartório. Existe uma lei que determina que mesmo sem esse registro, o documento já é válido, caso 66% dos moradores tenham assinado. Mas, para evitar qualquer problema, é melhor que seja feito o registro.

O que deve constar no modelo de convenção de condomínio?

A convenção deve deixar claro para todos os proprietários e moradores as características, estruturas interna e externa, localização exata, entre outros detalhes. Além disso, alguns tópicos essenciais devem ser incluídos no modelo de convenção, como:

  • Informações sobre o condomínio;
  • Reuniões e assembleias;
  • Uso das áreas comuns;
  • Contribuições dos moradores;
  • Multas e penalidades por descumprimento de regras;
  • Direitos e deveres dos proprietários.

Direitos e deveres

Um bom modelo de convenção de condomínio deve expor os direitos dos moradores de modo que isso não interfira na vida de terceiros e ainda mantenha a ordem e o bom convívio entre os moradores.

Já a contribuição dos moradores geralmente é discutida em assembleias, cuja participação está entre os deveres de todos os moradores. Apesar de muitos condomínios seguirem um regimento interno bem semelhante, existem algumas divergências em relação a alguns desses tópicos.

Sobre as penalidades, é preciso ficar atento ao fato de que algumas multas cobradas pelo condomínio, em caso de atrasos muito grandes, podem levar a casos extrajudiciais.

Os valores das penalidades variam de acordo com o condomínio. Alguns chegam a cobrar até cinco vezes o valor de alguma taxa pré estabelecida no caso do descumprimento de uma regra.

No momento de escolha de um apartamento, residência ou escritório, leia antes atentamente ao modelo de convenção de condomínio para avaliar se as leis internas estão de acordo com o que você procura.

O que evitar em um modelo de convenção de condomínio?

Como descrito acima, a primeira coisa a se evitar no momento da escolha é uma convenção que não esteja devidamente registrada em cartório. A segunda é não optar por uma convenção onde não esteja claramente descrito os seguros pelos quais o condomínio será responsável.

Pode parecer algo óbvio, de que se houver qualquer problema no que diz respeito às áreas comuns ou a estrutura interna, o condomínio prontamente irá cuidar da manutenção.

Mas não é bem assim que funciona. São muitos casos de condomínios que negligenciam esse suporte, e invariavelmente acaba sendo levado à justiça pelos condôminos.

Um modelo de convenção de condomínio que não tenha essa informação descrita é basicamente como se a própria administração dissesse para os moradores procurarem suporte por conta própria, quando muito disso caberia a própria administração.

Então, um modelo mais completo de convenção segue o modelo acima e mais alguns capítulos, como:

  • Seguros do condomínio (o que inclui casos de incêndio, falta de água, reformas, etc);
  • Dos fundos que o condomínio dispõe de reserva para problemas de maior urgência;
  • Disposições gerais.

Mas, além de cuidar muito bem no momento de decidir pela convenção, vale também conhecer pessoalmente o condomínio e verificar de perto cada instalação e área e ver se está de acordo com o contrato.

Dicas extras além da escolha do modelo de convenção de condomínio

A escolha do modelo de convenção de condomínio é sim importante, mas também é preciso verificar se todo o regimento está sendo colocado em prática pela administração e pelos próprios moradores.

A primeira dica é conversar com alguns condôminos e pedir diferentes opiniões sobre como os moradores tratam a convenção e se a administração toma as medidas adequadas, tanto para punições quanto para manutenções.

Também é válido comparar os valores de taxas e rateio de atividades dos condôminos pelos últimos 12 meses, e conferir se além de todos estarem seguindo o previsto, se o condomínio tem muita variação dos valores em um curto intervalo de tempo.

Algo muito importante também e que deve ser conferido tão logo você já estiver a par do modelo de convenção de condomínio é a questão da segurança. Avaliar o prédio inteiro, desde a sua estrutura como saídas de emergência, extintores, câmeras de segurança, portaria 24 horas pode fazer toda a diferença no momento da escolha.

Esses dados também devem ser incluídos na convenção. Se a administradora não seguir o acordo, todos os moradores devem se reunir para uma assembleia e discutir os pontos em que a gestão precisa melhorar. Se conversar não se mostrar eficaz e se os condôminos acharem necessário, deve-se então trocar a administradora.

Uma dica para o momento de escolher uma nova gestora é avaliar a experiência que outros condomínios já tiveram com essas pessoas, se cumpriram a legislação e qual a opinião dos moradores sobre sua gestão. Na hora de contratação, avalie o modelo de convenção de condomínio, mesmo que haja elogios. Afinal, os moradores precisam de um modelo que atenda às suas necessidades específicas. É como o ditado diz: “O barato sai caro”.

Por isso, pesquisar o mercado é uma forma de garantir boas relações, já que empresas podem cobrar valores muito baixos mesmo não estando em acordo com a legislação ou regras internas. Antes de pagar dois gestores, encontrar um valor justo em uma empresa bem qualificada é o recomendado para poupar dinheiro.